大政办发〔2018〕194号


大连市人民政府办公厅关于印发大连市居住小区优化管理实施方案的通知

各区市县人民政府,各先导区管委会,市政府各有关部门,各有关单位:
    《大连市居住小区优化管理实施方案》业经大连市第十六届人民政府第二十五次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

大连市人民政府办公厅     
2018年12月12日       

大连市居住小区优化管理实施方案

    居住小区是指被城市道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。为优化我市居住小区环境,提高管理服务水平,根据《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号)、国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》,结合我市实际,制定本实施方案。
    一、指导思想
    以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神,坚持以人民为中心的发展思想,以增进人民福祉、满足居民需求为出发点与着力点,以党建为引领,对标上海,健全体系、完善制度、整合资源、增强能力、提高合力,改善居住小区环境,提高居民生活质量和业主满意率,提升城市品质,使人民的获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。
    二、工作目标
    到2020年,基本形成党组织领导和各级政府主导,社区居民委员会、居民、物业服务企业多方参与,共治共享的居住小区管理体系。推进居住小区管理体系更加完善、管理水平显著提升;按照基础服务有保障、市场服务有标准、特约服务有供给的方针,让有物业管理的服务更加优质、没有物业管理的尽快得到服务,逐步实现居住小区物业管理全覆盖;规范物业服务,物业服务有标准分层次,服务质量有考核分等级,积极引导各方行为正态化;全力打造设施完善、交通顺畅、治安良好、管理有序、环境优美、文明祥和、生态宜居的优质居住小区。
    三、主要任务
    (一)健全居住小区服务体系。建立市主管部门、区市县政府(先导区管委会)、街道办事处(乡镇政府)、社区居民委员会和业主、物业服务企业“4+2”的管理体系,各负其责,统筹协调,形成合力。
    1.市住房行政管理部门。牵头组织指导全市居住小区优化管理工作。负责制定完善优化管理相关政策,拟订并组织实施物业管理和城市房屋安全管理的行业政策;监督指导物业管理活动;指导、协调和监督物业管理纠纷调解处理工作;指导和监督住宅维修资金管理工作;指导房屋安全管理工作;协助市相关部门开展直管房屋防台防汛、抗震救灾等工作;监督指导房屋租赁工作。
    2.区市县政府(先导区管委会)。负责辖区内居住小区优化管理。承担市住房行政管理部门交办的各项居住小区优化管理工作,建立健全居住小区管理综合协调机制和目标责任制,组织辖区城市住房建设等部门单位共同做好居住小区优化管理各项工作,完善政策和措施,将居住小区管理纳入本地区发展规划、社区建设和社区治理体系。中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区政府和高新区管委会(以下统称市内五区)要积极培育国有物业服务企业,其他区市县、先导区可参照成立国有物业企业,支持国有物业企业做大做强。
    3.街道办事处(乡镇政府)。具体负责居住小区优化管理工作,承担本辖区主体责任。负责推进物业管理全覆盖工作;组织社区居民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务企业开展工作;组织成立首次业主大会筹备组;指导和协助成立业主大会、选举产生业主委员会;指导和监督业主大会、业主委员会开展日常工作;监督房屋专项维修资金划转使用;加强居住小区的房屋安全管理工作;推进居住小区管理与网格化管理有效衔接;协调和指导老旧住宅区物业管理工作;落实无人管理小区的临时托管工作;做好新旧物业服务企业的进入和退出相关工作;协调物业管理与社区管理关系,建立物业管理协调会议制度,调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位各方主体在居住小区管理活动中的纠纷。推动符合条件的物业服务企业建立党组织,努力做到应建尽建。对暂不符合条件的,要通过选派党建指导员、选聘党员大学生、协调转接企业党员组织关系、发展新党员等方式,推动党的组织和工作全覆盖。
    4.社区居民委员会。协助街道办事处(乡镇政府)开展居住小区优化管理工作。负责指导和监督社区内居住小区管理委员会、业主委员会、业主大会、物业服务企业开展工作;社区党组织要加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督,建立健全社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制;探索在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理,及时解决业主自治中存在的困难和问题;引导建立居住小区管理委员会;负责对社区党员进行登记管理;建立业主委员会候选人资格审议制度。
    5.居住小区管理委员会(业主委员会)。鼓励社区居民委员会协助街道办事处(乡镇政府)组织居住小区楼长和业主代表成立居住小区管理委员会,负责督促业主依法依规行使权力、履行义务,协助相关部门和单位共同做好居住小区优化管理工作。
    业主委员会在社区党组织和居民委员会指导下,依法依规主动作为,负责执行业主大会的决定和决议,维护业主合法权益;召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和支持物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施;督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用;组织监督专项维修资金的筹集和使用;调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;业主大会的其他职责;共同做好居住小区优化管理工作。
    6.物业服务企业。物业服务企业是居住小区优化管理的具体责任单位,应当按照服务合同约定履行服务,强化服务标准,提高服务水平,为居住小区提供质价相符的物业服务。
    国有物业服务企业应当承担部分社会责任,积极提供住宅基础物业服务和临时性物业托管服务,为实现物业管理全覆盖提供兜底保障。
    物业服务行业协会负责行业自律管理,建立行业标准,建立物业服务行业诚信体系,组织物业服务行业人员培训,组织有公益心的物业服务企业投身物业基础服务,营造行业正能量。
    (二)居住小区的管理内容。全市各居住小区应重点开展环境卫生、社会秩序、公共设施、垃圾处置、物业服务五方面优化管理,着力创建“五好小区”。具体标准为:
    1.环境卫生。环境干净整洁,绿化维护良好,楼体立面无破损,楼道干净整洁,无乱堆乱放、私搭乱建,设置公示板、宣传栏,无病媒生物孳生地,有防(灭)鼠、蝇设施。
    2.社会秩序。装修垃圾按指定地点堆放,停车管理合法、规范、有序,车辆按线行驶,电力、通讯等线路搭设规范。
    3.公共设施。道路无破损,井盖完好,路灯无缺失,下水管网畅通,路牌、楼、门牌号无缺失,楼道门、窗、护栏、感应灯、电梯、消防、健身器材等设施设备完好,能正常使用。
    4.垃圾管理。明确垃圾分类负责人,配有垃圾分类指导员,垃圾分类设施完备,建立分类收运台账,垃圾点清运及时,无垃圾外溢,周围环境整洁,设置垃圾分类知识宣传栏和分类公示牌。
    5.物业管理。物业服务合同规范,物业服务企业维修及时、服务规范、按规定及时公示相关信息、按照合同约定提供质价相符服务;业主按规定缴纳物业服务、停车管理等相关费用,成立居住小区管理委员会,业主委员会良性运行,无不作为、乱作为现象;居住小区矛盾纠纷及时有效解决。
    工作时限:2019年12月底前
    责任单位:市住房行政管理部门,各区市县政府、先导区管委会,各相关部门和单位
    (三)居住小区优化管理措施。
    1.推进居住小区标准化建设。物业服务有标准。物业服务合同签订、物业管理招投标、企业等级评定等,应当执行《大连市住宅物业服务标准》;着手制定物业服务收费政府指导价标准,促进物业服务质价相符;逐步形成政府按标准管理,协会按标准实施,企业按标准服务,业主按标准缴费的良性运行模式。
    物业服务质量考评有标准。遵循公开透明,科学合理,属地管理的原则,以《大连市物业服务质量考评办法》为标准,采取业主、业主委员会、社区居民委员会、街道办事处、区物业主管部门多方参与,以业主评价为主的综合评定模式,统一公布考评结果,开展居住小区物业服务质量评定,强化监督检查,促使物业服务企业提升服务品质。
    服务企业信用等级有标准。适时出台物业服务企业信用管理办法,由行政管理部门及相关机构依法采集、记录、交换共享和公开物业服务企业信用信息,综合考量服务质量、履职履责、社会诚信、建立党组织情况、开展党建工作情况等因素,确定企业信用等级,建立信用档案,对物业服务企业开展信用评价、守信联合激励和失信联合惩戒,促进物业服务企业诚信自律,构建以信用为核心的新型市场监管体制。
    工作时限:2018年12月底前完成物业服务标准宣传贯彻工作;2019年3月底前完成物业服务收费等级指导标准制定;2019年11月底前完成全市首次质量考评工作。
    牵头单位:市住房行政管理部门
    责任单位:市物价主管部门,各区市县政府、先导区管委会,市物业管理协会
    2.逐步实现物业管理全覆盖。对物业管理区域明确、物业服务用房齐备、专项维修资金到位、设施设备齐全完好的居住小区,确定服务标准和收费标准,通过市场化方式选聘物业服务企业进行服务。
    对建设年代较早、难以划定物业管理区域、设施设备不全的无人管理老旧住宅小区,街道、社区应组织召开业主大会选择公益性物业服务企业托管、国有物业服务企业接管、业主自治自管等物业服务模式,开展楼道内卫生保洁、公共部位小修小补、公共设施设备日常维护和维修等保障级基础物业服务,费用由业主(居民)承担。采用国有物业企业接管模式的居住小区,符合物业服务行业扶持资金扶持范围的,按照现行扶持资金使用管理有关规定执行。市内五区先进行试点工作,经验成熟后,在全市推广,力争2020年市内五区主城区居住小区基本实现物业管理全覆盖。
    工作时限:2018年12月底前,市内五区完成试点工作;2019年12月底前,市内五区完成60%以上无人管理老旧住宅小区推进工作,其他区市县、先导区开展试点工作;2020年12月底前,市内五区完成全部无人管理老旧住宅小区推进工作,其他区市县、先导区逐步开展相关工作。
    牵头单位:各区市县政府、先导区管委会
    责任单位:市住房行政管理部门、市财政局、大连市城乡建设投资集团有限公司
    3.开展分类施策集中整治工作。评选服务质量好,业主满意率高的物业服务企业,树立标杆榜样,发挥典型引领作用,提倡优质服务,带动行业整体服务水平提升。
    加强民心网、民意网、12345平台、易安居平台和纠纷调解中心等各种信访投诉渠道的排查,对纠纷多、矛盾多、评价差的项目,由辖区政府组织街道、社区实行差别化对待,分类制定有效措施,开展集中整治。对物业服务企业服务较好、但历史遗留问题多的项目,要兼顾民生优先与违法必究,实事求是、厘清责任,解决遗留问题,化解纠纷矛盾;对物业服务企业服务质量差的项目,组织召开业主大会,选聘物业服务企业或委托国有物业接管服务;对于业主素质较高,有条件自行管理的项目,指导业主开展自治管理。对房屋管理单位维修不及时的,可按照程序组织召开业主大会,另行委托国有物业或其他管理单位维修管理,符合应急维修范围的项目,街道可直接委托其他单位维修并按照《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》规定提取房屋维修资金。
    工作时限:按照分类制定的具体措施开展集中整治工作,2019年6月底前完成。
    牵头单位:市住房行政管理部门
    责任单位:各区市县政府、先导区管委会
    4.以党建引领业主委员会建设。以党建引领,为业主委员会“搭平台、定规矩、把方向”。符合成立条件的居住小区,按照党建引领的原则,社区“两委”成员、党小组长、楼长和业主委员会成员双向进入、交叉任职,街道、社区指导在业主委员会成员中设置一定比例的党员、成立党的组织。积极推荐党员参选业主委员会委员,鼓励和引导公道正派、有公益心、有威信、有奉献精神的业主参选业主委员会委员,促进业主委员会提高自我管理能力。
    工作时限:2019年6月底前完成试点工作
    牵头单位:市住房行政管理部门
    责任单位:各区市县政府、先导区管委会
    5.建立工作考核机制。市住房行政管理部门根据居住小区管理工作考核指标对区市县政府(先导区管委会)进行工作考核,纳入市政府绩效考核体系;区市县政府(先导区管委会)按照市住房行政管理部门制定的工作标准,制定工作考核方案,对街道办事处(乡镇政府)居住小区管理工作实施考核。根据每年的工作重点,实行动态考核机制,考核结果在政府网站上向全社会公布,并与各级领导班子履职尽责情况和业绩考核相联系,作为领导干部提拔使用、评优评先的条件之一。
    工作时限:2020年1月底前完成第一次考核。
    牵头单位:市住房行政管理部门、市政府督考办
    责任单位:各区市县政府、先导区管委会
    6.探索建立居住小区优化管理公示机制。公示物业服务质量考评结果。推进建立物业服务第三方评估机制,培育专业物业服务评估机构,委托开展居住小区物业服务质量、物业服务标准和收费调查与考评,考评结果在居住小区及媒体公示。对质量考评不合格的物业服务企业,由区物业主管部门、街道、社区监督整改,提高物业服务质量,引导物业服务企业依靠优质服务,充分参与市场竞争,形成优胜劣汰的市场机制。
    公示欠交物业费业主(居民)信息。研究业主(居民)社会行为约束机制:业主(居民)应按物业服务合同的约定按时交纳物业费,依法履行社会责任和义务,合理行使权利;业主委员会和物业服务企业,对欠交物业费的业主(居民)可开展上门收缴,可将欠交情况在本居住小区进行公示,依法公开催缴;积极推进个人信用体系建设,将业主(居民)拖欠物业费行为纳入个人信用记录,促进业主(居民)社会行为正态化。研究推进保障级基础物业服务纳入联合收费体系的收费方式。
    公示居住小区管理考核结果。加大各级政府履职尽责考核力度,强化政府责任,将区市县(先导区)、街道考核结果在政府网站进行公示,接受社会各界的监督,同时督促各级部门提高管理服务能力,促进解决居住小区管理中的突出问题和矛盾,确保优化管理各项工作落到实处。
    工作时限:2019年11月底前完成全市居住小区服务质量考评结果公示工作;2020年1月底前完成优化管理考核结果公示工作。
    牵头单位:市住房行政管理部门
    责任单位:各区市县政府和先导区管委会、市物业管理协会、大连市城乡建设投资集团有限公司
    7.加强智慧化精细化管理。扩展智慧城管平台网格管理系统,增加居住小区管理相关信息,通过市智慧化城管中心第三方(信息采集员)巡查,及时掌握居住小区优化管理情况,对居住小区环境卫生清洁、公共设施维修、垃圾管理、美化亮化等环境秩序情况进行事前信息采集和事中事后监管;通过省易安居平台,更加快捷迅速实现业主投诉、报修问题的处理、督办,及时解决居民诉求。二者有机结合,互相依托,为诚信体系建设和政策法规调整提供第一手基础资料,共同监督居住小区优化管理工作,实现居住小区管理智慧化、精细化。
    工作时限:2019年12月底前
    牵头单位:市住房行政管理部门、市城建局
    责任单位:各区市县政府、先导区管委会,市物业管理协会
    8.实施物业管理招投标。市内五区的新建住宅项目应根据《大连市物业管理招标投标管理办法》,实行物业管理招标投标,其他区市县、先导区参照执行;既有住宅项目,鼓励引导业主大会、业主委员会通过招投标方式选择物业服务企业;在物业管理招投标过程中,要把物业服务企业建立党组织和参与城市基层党建工作情况作为重要参与依据,要充分利用物业服务企业服务质量等级评定、信用考核结果,实现优胜劣汰。
    工作时限:2019年6月底前
    牵头单位:市住房行政管理部门
    责任单位:各区市县政府、先导区管委会
    四、保障措施
    (一)加强组织领导。各区市县政府(先导区管委会)、街道办事处(乡镇政府)、社区居民委员会和相关部门要高度重视居住小区优化管理工作,主要领导带头抓,分管领导直接抓,研究可行措施,协调解决问题,扎实有效推进,层层落实属地责任,强化监督考核。
    (二)加大培训和指导。市住房行政管理部门会同区市县政府(先导区管委会)要认真开展相关政策的宣传贯彻和解读,将《辽宁省物业管理条例》作为最新的工作指导依据,广泛宣传,充分学习,熟练掌握,正确运用,对街道(乡镇)、社区和物业服务企业开展专门培训;同时加强居住小区管理的业务指导,严格物业管理服务标准,规范物业服务行为,提高依法办事能力和服务水平,促进各项工作落实落细。
    (三)做好资金和人员保障。统筹使用各级各部门投入城乡社区的有效资金,加大居住小区优化管理的财政保障力度,采取政府购买服务的方式充实社区基层力量,做好基层人员保障。
    (四)形成工作合力。各区市县政府(先导区管委会)、街道办事处(乡镇政府)、社区居民委员会要将居住小区管理纳入城市管理范围,实行一体化管理,建立居住小区房屋、人员管理台账,协调各相关部门,共同解决居住小区管理中出现的问题,监督指导物业服务企业积极配合做好居住小区内的扫黑除恶、垃圾分类、新能源汽车充电桩安装管理、“菜篮子”工程、移动通信基站建设、燃气管道改造等工作;各相关部门、管理单位和水、电、气等专业服务单位要下沉到居住小区进行管理和服务。
    (五)加强舆论宣传。充分利用报刊、电视、网络等媒体,发挥舆论正面导向作用,大力宣传居住小区优化管理工作,推广典型经验,展示工作成效,引导居民和物业服务企业正确认识自身的责任、权利和义务,树立“花钱买服务”的消费理念和“质价相符”的服务意识,营造全社会关心、支持、参与居住小区优化管理的良好氛围,促进居住小区管理水平不断提升。